查看文件：《樂昌市“房地一體”農村不動產確權登記頒證工作實施意見》

　　一、出臺背景

　　為貫徹落實《國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要》、《中共中央國務院關于堅持農業農村優先發展做好“三農”工作的若干意見》《國土資源部關于進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發證有關問題的通知》及《廣東省自然資源廳關于印發廣東省加快推進“房地一體”農村不動產登記工作方案的通知》等文件精神，加快推進全區農村宅基地使用權及其地上房屋所有權和集體建設用地使用權及其地上建筑物、構筑物所有權登記發證工作，力爭2020年底前基本完成登記頒證任務，有效保障農民合法財產權益，本著“依法依規、尊重歷史、為民利民”的原則，結合我市實際，特制定《樂昌市“房地一體”農村不動產確權登記頒證工作實施意見》（以下簡稱《實施意見》）。

　　二、目的和意義

　　實施鄉村振興戰略是以習近平同志為核心的黨中央作出的重大決策，是決勝全面建成小康社會、全面建設社會主義現代化國家的重大歷史任務。全面加強宅基地管理，到2020年底前基本完成“房地一體”農村不動產頒記發證工作，將為全面實施鄉村振興戰略提供重要支撐。

　　開展“房地一體”農村不動產登記發證工作，一是維護農民合法權益、促進城鄉統籌發展的需要。推進農村宅基地和集體建設用地確權登記發證，將農房一并納入不動產登記，為形成覆蓋城鄉一體的不動產登記體系打開通道；二是保護農民合法性財產的需要。農房納入不動產登記，將為擴大農民財產性收入提供法律依據和政策保護。農房作為農民最主要財產，除了居住，以前既不能抵押擔保，也難以轉讓受益。如今，將農房與宅基地一起并入不動產登記，推動農民住房財產權利抵押、擔保、轉讓，在法律和政策體系中向前推進了一大步。三是促進完善真正統一的不動產登記體系建設，為城鄉一體化發展提供產權基礎的需要。將包括農房在內的不動產進行統一登記，既有利于保護農民權益，也是建立城鄉統一土地市場和不動產體系的基礎，有助于建立健全不動產登記制度，進一步提高政府行政效能和監管水平。

　　三、制定的主要依據

　　（一）《中華人民共和國土地管理法》;

　?。ǘ吨泄仓醒雵鴦赵宏P于堅持農業農村優先發展做好“三農”工作的若干意見》（中發〔2019〕1號）;

　?。ㄈ┲泄仓醒朕k公廳 國務院辦公廳印發《關于統籌推進自然資源資產產權制度改革的指導意見》;

　?。ㄋ模﹪临Y源部關于進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發證有關問題的通知（國土資發〔2016〕191號）

　　（五）《自然資源部關于加快宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作的通知》（自然資發〔2020〕84號）;

　?。?nbsp;廣東省實施《中華人民共和國土地管理法》辦法;

　　（七）廣東省委省政府《關于對標三年取得重大進展硬任務扎實推動鄉村振興的實施方案》（粵發〔2019〕6號）;

　?。ò耍┐迩f和集鎮規劃建設管理條例;

　?。ň牛V東省人民政府辦公廳關于研究鄉村農房管控、風貌提升及宅基地管理工作的會議紀要（〔2020〕26號）;

　?。ㄊ稄V東省自然資源廳關于印發廣東省加快推進“房地一體”農村不動產登記發證工作方案的通知》（粵自然資規字〔2019〕11號）;

　?。ㄊ唬稄V東省自然資源廳關于印發加快推進“房地一體”農村不動產登記發證工作實施方案的通知》（粵自然資登記〔2020〕1031號）

　?。ㄊV東省“房地一體”農村宅基地和集體建設用地權籍調查技術指南（試行）;

　?。ㄊ┥仃P市自然資源局關于印發《韶關市“房地一體”農村不動產登記發證工作方案》的通知（韶自然資字〔2020〕198 號）

　?。ㄊ模凡谐鞘锌傮w規劃（2016年--2035年）

　　四、主要內容

　　《實施意見》共6章28條，主要內容說明如下：

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　　共3條，明確工作開展的原因和目的及實施意見制定遵循的原則和開展的方式。

　　（二）登記范圍

　　共2條，全市集體土地范圍內符合登記發證條件的農村宅基地、集體建設用地及地上具有永久存續性、結構完整的用于居住的主要房屋，并且必須符合“一戶只能擁有一處宅基地”的規定，同時列明了不予確權登記范圍的情形：

　　1、簡易房、棚房、農具房、圈舍、茅廁和無人居住破舊泥磚房等臨時性、生產生活輔助性建（構）筑物。獨立成宗的廚房原則上認定為生活輔助性建筑物。

　　2、使用集體所有土地開發建設的商品房（小產權房），一律不得確權登記。

　　3、我市重點征拆項目范圍、“三清三拆”村莊整治范圍、“三舊”改造范圍等暫不納入本次確權登記范圍。

　　（三）申請登記主體

　　共3條，明確宅基地、集體建設用地使用權及其地上房屋所有權申請確權登記的主體和不予確權登記的主體。

　　1、宅基地使用權及其地上房屋所有權申請登記發證的主體：

　?。?）宅基地使用權及其地上房屋所有權申請登記發證的主體原則上為本農村集體經濟組織成員或本村村民，可以是戶主或經全體家庭成員同意的家庭成員。有下列情形之一且經該村集體經濟組織或村民委員會認定的，也可按規定申請登記發證。

　?。?）本村原村民合法取得宅基地使用權或房屋所有權，因婚姻、就業、投靠等原因將戶口遷出的。

　?。?）非本村村民因扶貧搬遷、地質災害防治、新農村建設、移民安置等按照政府統一規劃和批準使用宅基地建房的。

　?。?）已擁有一處宅基地的本農村集體經濟組織成員或本村村民、非本農村集體經濟組織成員或非本村村民的農村或城鎮居民，因繼承房屋占用農村宅基地的。

　?。?）非農業戶口居民（含華僑）在 1999年 1 月 1 日前合法取得宅基地使用權及其地上房屋所有權且權屬未發生變化的。

　　2、城鎮居民、非本集體經濟組織村民非法購買農村宅基地及地上房屋的，一律不予確權登記；

　　3、集體建設用地使用權及其地上建筑物、構筑物所有權申請登記發證的主體：

　　（1）經批準使用集體土地興辦鎮、村公益事業和公共設施的鎮、村辦企業事業單位、農村集體經濟組織、村民委員會和各類主體；

　?。?）經批準使用集體土地興辦各類工商企業（包括國有、集體、私營企業，個體工商戶，外商投資企業，股份制企業，聯營企業等）的主體；

　?。?）經批準使用集體土地興辦公共設施和公益事業的主體；

　　（4）相關國家試點改革政策批準的集體建設用地使用權及其地上建筑物、構筑物所有權主體。

　　（四）確權登記原則

　　共12條，按“總登記”模式開展，以是否有合法的權屬來源材料，宅基地、集體建設用地以房屋建成正在使用的現狀為基礎，以村小組、村委會、鎮政府三級認定為依據，同時明確不動產權存在權屬爭議的處理原則。

　　1、本次按“總登記”模式開展的宅基地、集體建設用地使用權及地上房屋所有權確權登記頒證工作，原則上按現狀登記，不考慮房屋占用土地的實際地類。宅基地、集體建設用地及地上房屋占用永久基本農田的，本次不予以確權登記；

　　2、宅基地、集體建設用地使用權及地上房屋所有權確權登記必須符合“一戶只能擁有一處宅基地”和“不占用永久基本農田”的規定。“一戶多宅”的可通過“分戶”申請確權登記，即本方案實施時家庭子女已滿18周歲，無論是否結婚，由戶主（或家庭代表）同意，且經該村民所在村集體經濟組織或村民委員會確認的，每名已成年（滿18周歲）子女均可按規定單獨認定為一戶。夫妻與未成年子女只認定為一戶；

　　3、宅基地、集體建設用地使用權及地上房屋所有權確權登記遵循“以房屋建成正在使用的實際占用宅基地現狀為基礎，以村小組、村委會、鎮政府（街道）三級認定為依據”原則；

　　4、已分別頒發宅基地、集體建設用地使用權證書和房屋所有權證書或者已按“房地一體”登記頒發不動產權證書的房屋，遵循“不變不換”的原則，原證書依然合法有效。本次換發不動產權證書時，原證書收回注銷；

　　5、有合法的宅基地使用權來源材料，地上房屋已辦理村鎮（莊）規劃審批手續且竣工的，依法予以確權登記；

　　6、有合法的宅基地使用權來源材料，地上房屋未辦理村鎮（莊）規劃審批手續，已經竣工的，按以下原則辦理：

　　（1）1993 年 11 月 1 日《村莊和集鎮規劃建設管理條例》實施前，占用宅基地建房且至今未擴建，按權屬來源確定的宅基地范圍內實際占用的面積和房屋實際建筑面積予以確權登記；

　?。?）1993 年 11 月 1 日《村莊和集鎮規劃建設管理條例》實施后，占用宅基地建房，補辦村鎮（莊）規劃審批手續后按批準面積予以確權登記。房屋宅基地實際占用面積和房屋實際建筑面積超過權屬來源確定和補辦村鎮（莊）規劃審批的部分，在登記簿和權屬證書附記欄中注明；

　　7、無合法的宅基地使用權來源材料，地上房屋已經竣工的，按以下原則辦理：

　?。?）1982 年 2 月 13 日《村鎮建房用地管理條例》實施前占用宅基地建房且至今未擴建，無論是否超過其后當地規定面積標準，由村集體經濟組織或村民委員會出具證明并公告 30 天無異議，經鎮（街）人民政府（辦事處）審核后，均按照實際使用面積予以確權登記。

　?。?）1982 年 2 月 13 日《村鎮建房用地管理條例》實施時起至 1987年 1 月 1 日《中華人民共和國土地管理法》實施時止，占用宅基地建房且至今未擴建，由村集體經濟組織或村民委員會出具證明并公告 30 天無異議，經鎮（街）人民政府（辦事處）審核后，按審核確認的宅基地占用面積和房屋實際建筑面積予以確權登記。

　?。?）1987 年 1 月 1 日《中華人民共和國土地管理法》實施時起至1993 年 11 月 1 日《村莊和集鎮規劃建設管理條例》實施時止，未經批準占用宅基地建房且至今未擴建，符合建房資格且經村集體經濟組織或村民委員會同意并公告30天無異議的，按房屋實際占用宅基地面積報市人民政府補辦用地審批手續，根據批準面積確定宅基地使用權面積，房屋所有權按照實際建筑面積予以確權登記。宅基地實際使用面積超過審批確認的部分，在登記簿和權屬證書附記欄中注明。

　?。?）1993年11月1日《村莊和集鎮規劃建設管理條例》實施后，未經批準占用宅基地建房，符合建房資格且經村集體經濟組織或村民委員會同意并公告 30 天無異議的，按房屋實際占用宅基地面積報市人民政府補辦用地審批手續，根據批準的面積確定宅基地使用權面積，予以確權登記；對批準的宅基地使用權范圍的房屋，未辦理房屋村鎮（莊）規劃審批手續的，補辦房屋村鎮（莊）規劃審批手續后，按照批準的建筑面積確定房屋所有權。宅基地實際使用面積和房屋實際建筑面積超過審批確認的部分，在登記簿和權屬證書附記欄中注明。

　　8、農村集體經濟組織成員或農村村民經批準建房的，按照批準面積予以確權登記，建房實際占地面積少于批準面積的，按實際占地面積確權登記。

　　9、由市政府對未覆蓋村鎮（莊）規劃的鄉村及未覆蓋的時間界限作出認定。房屋建造時所在鄉村未覆蓋村鎮（莊）規劃的地區，當事人申請宅基地使用權及其地上房屋所有權登記時，可不提供房屋符合村鎮（莊）規劃的審批手續。

　　10、本村村民因繼承、交換、分家析產等造成宅基地使用權與其地上房屋權利人不一致的，可由村集體經濟組織或村民委員會出具證明或提供調解協商證明材料，明確房地統一登記的權利主體。農村婦女作為家庭成員，其宅基地權益應記載到不動產登記簿及權屬證書上；農村婦女因婚嫁離開原農村集體經濟組織，取得新家庭宅基地使用權的，應予以確權登記，同時不動產登記部門應根據原不動產所在地的村集體經濟組織或村民委員會依法收回的證明文件注銷其原擁有的宅基地使用權。

　　11、集體建設用地使用權確權登記按以下原則辦理：

　?。?）1987 年 1 月 1 日《中華人民共和國土地管理法》實施前，使用集體土地興辦鎮、村公益事業和公共設施，經所在鎮、街）人民政府（辦事處）審核后，可依法對集體建設用地使用權予以確權登記。鄉鎮企業用地和其他經依法批準用于非住宅建設的集體土地，至今仍繼續使用的，經所在村集體經濟組織或村民委員會同意，報鎮、街人民政府（辦事處）審核后，依法對使用單位的集體建設用地使用權予以確權登記。

　?。?）1987 年 1 月 1 日《中華人民共和國土地管理法》實施后，鎮、村公益事業和公共設施用地、鄉鎮企業用地和其他經依法批準用于非住宅建設的集體土地，應當依據市人民政府批準文件，對使用單位的集體建設用地使用權予以確權登記。

　　（3）對于沒有權屬來源材料的集體建設用地，應當查明土地歷史使用情況和現狀，認定屬于合法使用的，經所在村集體經濟組織或村民委員會同意，并公告 30 天無異議，經鎮、街）人民政府（辦事處）審核，報市人民政府批準，予以確權登記。

　?。?）集體建設用地上的建筑物、構筑物所有權依照有關法律法規規定辦理。

　　12、對宅基地使用權及其地上房屋所有權和集體建設用地使用權及其地上建筑物、構筑物所有權權屬存在爭議的，各鎮、村要加大爭議調處力度，待權屬明晰后再予以確權登記。

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　　共6條，明確工作開展方式、工作流程、資料收集及發證方式。

　　1、開展方式

　　以樂昌市人民政府名義在全市范圍內發布宅基地、集體建設用地使用權及地上房屋所有權總登記公告，明確總登記范圍、時限、條件等要求，并通過市人民政府門戶網站、媒體、鎮村張貼等方式向社會公告。

　　2、工作流程

　　在農村地籍調查成果的基礎上，按照《不動產登記暫行條例實施細則》《不動產權籍調查技術方案（試行）》的要求和技術標準，分區域采用不同精度測量方法，補充開展權籍調查，形成滿足“房地一體”登記要求的權籍調查成果。宅基地及地上房屋采用1:500比例尺繪制宗地圖、界址點坐標及房產分戶圖，編制不動產單元號。集體建設用地和多宗宅基地合建房屋必須滿足不動產權籍調查成果要求。

　　3、指界要求

　　權屬調查采用雙邊或單邊指界的方式進行，由鎮（街）政府統一組織村委、村集體召集權利人對本宗地進行現場指界，簽字確認權屬界線（權利人因特殊原因確實無法到現場指界確認的，權利人可通過電話、微信等方式委托村委會、村集體或村集體理事會及其指定人員代為指界確認），集體建設用地權屬界線由村集體經濟組織或村集體理事會統一確認，指界完成后進行并宗審查。

　　4、資料收集

　　自然資源局統一組織制定相關表格，權屬調查指界時，由鎮（街）政府同步組織轄區村小組、村委會分批集中配合權籍調查單位簽署確認相關資料，由權籍調查單位負責收集確權登記所需資料，以整村為單位交不動產登記中心。

　　1.申請人為本農村集體經濟組織成員的，收集以下資料：

　?。?）組織填寫《宅基地及房屋確權登記申請審批表》，該審批表經村小組、村委會、鎮政府三級確認；

　?。?）以拍照方式收集個人身份證明、戶籍證明材料，委托代理的還需提交委托書和代理人身份證明；

　?。?）不動產權屬來源證明（原件）；

　　（4）不動產權籍調查初始資料（原件）。

　　2.申請人為非本集體經濟組織成員的，收集以下資料：

　?。?）組織填寫《宅基地及房屋確權登記申請審批表》；

　?。?）以拍照方式收集個人身份證明，戶籍證明材料，委托代理的還需提交委托書和代理人身份證明；

　?。?）不動產權屬來源證明（原件），并經村小組（村民事務理事會）、村委會確認；

　?。?）不動產權籍調查初始資料（原件）。

　　3.申請人為本集體經濟組織的，收集以下資料：

　　（1）填寫《集體建設用地及房屋確權登記申請審批表》；

　?。?）以拍照方式收集法人代表（主要負責人）身份證明，

　　委托代理的還需提交委托書和代理人身份證明；

　?。?）不動產權屬來源證明（原件）；

　?。?）不動產權籍調查初始資料。

　　5、發證方式：

　　相關登記資料收集整理后，由項目權籍調查單位統一提交不動產登記機構。經不動產登記機構預審后，將不動產權利人信息、權籍調查成果、登記事項等內容以總表方式在市人民政府門戶網站、村委會、村集體經濟組織進行公告，公告期不少于15個工作日（公告所需時間不計算在登記辦理期限內）。公告無異議后，由不動產登記中心以戶為單位進行檔案查詢，符合“一戶一宅”的移送權籍調查單位完成權籍系統、登記系統的數據錄入，再由不動產登記中心逐戶審批繕證。公告有異議的，待權屬明晰后，對異議部分重新公告，對不符合“一戶一宅”的暫緩辦理。

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　　共2條，明確本次“總登記”問題處理辦法及《實施意見》有效期。

　　本實施意見由樂昌市自然資源局負責解釋；本實施意見自下發之日起施行，只適用于本次以“總登記”方式進行的宅基地、集體建設用地使用權及地上房屋所有權確權登記頒證工作，有效期三年，此前與本意見相沖突的文件，均以本意見為準。

　　五、工作目標

　　2020年底前全面完成全市農村宅基地和集體建設用地及其地上房屋權籍調查，獲取每宗地的土地、房屋權屬、位置、界址、面積和用途等基本信息情況，形成完整的土地、房屋調查、測量成果。對全市符合登記發證條件的宅基地使用權及其地上房屋所有權和集體建設用地使用權及其地上建筑物、構筑物所有權進行統一確權登記并頒發不動產權證書。