樂農規〔2024〕1 號

　　《樂昌市農業農村局  樂昌市自然資源局關于發布<樂昌市農村宅基地審批管理工作指引>的通告》經市司法局法制審核，審核編號：樂法審〔2024〕1號，現予以發布，特此公告。

　　樂昌市農業農村局

       樂昌市自然資源局

　　2024年12月13日

樂昌市農村宅基地審批管理工作指引

　　為進一步規范我市農村宅基地審批管理工作，根據《中央農村工作領導小組辦公室 農業農村部關于進一步加強農村宅基地管理的通知》（中農辦〔2019〕11號）、《廣東省農業農村廳 廣東省自然資源廳關于規范農村宅基地審批管理的通知》（粵農農規〔2020〕3號）、《韶關市農業農村局 韶關市自然資源局關于印發《韶關市農村宅基地審批管理工作指引的通告》（韶農規〔2020〕1號）等文件精神，結合樂昌實際，制定本工作指引。

　　一、基本原則

　　（一）符合規劃原則。宅基地是農村村民用于建造住宅及附屬設施的集體建設用地，包括住房、附屬用房和庭院等用地。農村村民利用宅基地建住宅及附屬設施應當符合鄉鎮國土空間規劃、村莊規劃、林地保護利用規劃等相關專項規劃及技術規范，實行先規劃后建設，不得占用損毀永久基本農田。涉及占用農用地的依法辦理農用地轉用審批手續，涉及使用林用地的要依法辦理使用林用地審核審批手續。不符合規劃要求的，不得批準建房。

　　（二）嚴格執行“一戶一宅”原則。農村村民一戶只能擁有一處宅基地，宅基地面積不得超過省韶有關規定的農村宅基地面積標準。農村村民應嚴格按照批準面積和建房標準建設住宅，禁止未批先建、超面積占用宅基地。經批準易地建造住宅的，應嚴格按照“建新拆舊”要求，將原宅基地交還村集體。農村村民將原有宅基地或者住房出賣、出租、贈與或者改為經營場所等非生活居住用途后，再申請宅基地的不予批準。

　　（三）權限下放原則。農村村民住宅用地，由鄉鎮人民政府（街道辦事處）審核批準。鄉鎮人民政府（街道辦事處）要按照完善基層治理體系要求，充實力量，依托鄉鎮人民政府（街道辦事處）公共服務辦公室（黨群服務中心）等平臺，建立一個窗口對外受理、多部門內部聯動運行或整合相關資源力量集中辦公的農村宅基地用地建房聯審聯辦制度，及時制定和公布辦理流程和要件，明確材料審查、現場勘查等各環節的崗位職責和辦理期限，為群眾提供便捷高效服務。市農業農村局、市自然資源局要加強對鄉鎮人民政府（街道辦事處）宅基地審批管理工作的業務培訓和指導，提供必需的技術支持。

　　二、審批管理職責

　　建立健全部省指導、市縣主導、鄉鎮主責、村級主體的宅基地管理機制，嚴格落實《廣東省農業農村廳 廣東省自然資源廳關于規范農村宅基地審批管理的通知》（粵農農規〔2020〕3號）文件關于市、縣、鎮三級政府和村級組織，以及縣級農業農村部門、自然資源部門的宅基地審批管理職責規定，在黨委、政府的統一領導下，市農業農村局、自然資源局要增強責任意識和服務意識，認真做好宅地基審批管理工作的銜接，加強制度建設，指導鄉鎮人民政府（街道辦事處）落實屬地管理責任，幫助鄉鎮人民政府（街道辦事處）切實承擔起宅基地審批和管理職責。

　　市農業農村部門負責建立健全宅基地分配、使用、流轉等管理制度，完善宅基地用地標準，指導宅基地合理布局、閑置宅基地和閑置農房利用；組織開展農村宅基地現狀和需求情況統計調查，及時將農民建房新增宅基地需求通報市自然資源部門；參與編制國土空間規劃和村莊規劃；依職能加強對鄉鎮人民政府（街道辦事處）行政執法工作的指導。

　　市自然資源部門負責縣級國土空間規劃、土地利用計劃編制、樂昌市城區內的規劃許可，復核用地是否符合國土空間規劃（包括國土空間總體規劃、詳細規劃及其他專項規劃等）以及是否納入已批準或正在進行報批的“三舊”改造方案；復核用地是否納入近期土地征收范圍、收儲計劃等工作。指導各屬地鄉鎮人民政府（街道辦事處）在鎮（街道）級國土空間規劃中統籌安排宅基地用地規模和布局，滿足合理的宅基地需求，依法辦理農用地轉用審批、樂昌市城區的規劃許可等相關手續，依法辦理宅基地及其地上房屋的不動產確權登記；依職能加強對鄉鎮人民政府（街道辦事處）核發《鄉村建設規劃許可證》及行政執法等工作的培訓指導。

　　市住房和城鄉建設管理部門負責指導農房建設安全及房屋質量管理，會同市人社局對農村建筑工匠提供專業技能、安全知識等培訓。

　　鄉鎮人民政府（街道辦事處）負責做好村莊規劃編制、規劃實施和管理，建房戶現有住房、家庭成員、戶籍關系等情況的真實性審查，做好建房用地的調劑、調整、安排工作，及時督促建新房拆舊房農村村民拆除原有舊住房；做好集體土地使用證收回注銷工作。上級主管部門對農村村民住房建設、規劃、管理等方面有新的規定時，按照新的規定執行本轄區內農房建設申請受理、“一戶一宅”等建房合法性審核、建房用地協調，建房審核或審批、施工巡查及監督管理等工作。核發《鄉村建設規劃許可證》和《農村宅基地批準書》。依職權查處農村村民非法占用土地建住宅或未按照鄉村建設規劃許可證規定進行建設等各類違法違規行為。組織村（居）民委員會建立農村建房工程質量安全生產管理制度并監督實施，協助市建設行政主管部門開展質量安全生產巡查抽查。

　　村（居）民委員會負責協助鄉鎮人民政府（街道辦事處）做好農房規劃建設管理工作，做好相關資料信息的初審；配合鄉鎮人民政府（街道辦事處）開展農村建房工程質量安全生產管理，發現并及時糾正違法違規行為，反映上報有關情況。

　　三、規范要求

　　（一）農房選址

　　農村住房建設應當優先利用原有宅基地和存量未使用的村莊建設用地。但不得在下列區域規劃選址：

　　1.永久基本農田和高標準農田；

　　2.地下有礦床的區域；

　　3.公路建筑控制區、鐵路建筑界限范圍和電力線路保護區；

　　4.河道管理范圍、水利工程管理范圍；

　　5.自然保護地核心保護區范圍、一級保護林地、飲用水源一級保護區等生態保護紅線內區域；

　　6.崩塌、滑坡、泥石流、地面塌陷等地質災害容易發生的危險區域；

　　7.其他法律法規和國家規定不適宜住房建設的區域；

　　8.新安排宅基地應符合國土空間規劃及村莊規劃的用地安排布局，避開地質災害區域，按要求預留消防通道和建筑間距；

　　9.在原有宅基地上建設的，應當采取防火分區等補救措施滿足消防要求，每棟建筑應當至少有一側設置供消防車通行、停靠的消防車道；

　　10.臨路農房應按照規范要求做好退讓道路紅線，并滿足與相鄰建設用地的間距。在原有宅基地上建設，無法滿足上述條件的，住房建筑結構及施工范圍不得凸出相鄰道路（含綠化帶）紅線，并滿足與相鄰建設用地的間距；

　　11.瀕水、沿山建設住房的，依據相關規定從嚴控制。

　　（二）占地面積

　　農村村民一戶只能擁有一處宅基地，新批準宅基地的面積按照以下標準執行：

　　平原地區和城市郊區每戶不得超過80平方米，丘陵地區每戶不得超過120平方米，山區每戶不得超過150平方米。

　　（三）建筑面積

　　農村住房建筑面積原則上控制在300平方米以內，家庭人口多的，按照30平方米/人控制。

　　（四）建筑限高

　　城鎮集中建設區外的農村村民一戶一宅建設一般符合下列要求：

　　1.建筑層數不超過3層；

　　2.首層不高于4.5米，其余每層不高于3.5米；

　　3.建筑總面積不超過300平方米。

　　（五）風貌管控

　　1.農房設計要充分研究分析我市區域內的地域特征與文化特色，積極探索村莊整體風貌下的單體設計。

　　2.農房設計要處理好傳統與現代、繼承與發展的關系，既深入挖掘歷史文化資源，又充分體現時代氣息；既注重單體的個性特色，更注重整體的錯落有致，有序構建村莊院落、住宅組團等空間，嚴格保護獨特的村莊空間格局。

　　3.建筑總體色調以淺暖和淺灰色系為基調。建筑設計方案可參考《廣東省新農村住宅建筑設計圖集》《廣東省農房設計方案圖集（第一冊）》《韶關市新民居圖集》等農房設計通用圖集。

　　四、宅基地申請資格條件

　　（一）分戶條件

　　農村村民一戶只能擁有一處宅基地。具有農村集體經濟組織成員資格的農村村民，已依法登記結婚或者本戶中有已達法定婚齡的未婚子女需要分戶，原有宅基地不能安置的，且符合以下條件之一的，可以分戶申請宅基地：

　　1.家庭成員中擁有兩個及以上子女的，其中至少有一名已婚子女或者至少有一人已達到法定結婚年齡且家庭人均住房面積低于三十平方米的；

　　2.獨生子女因結婚或生育而導致家庭人均住房面積低于三十平方米的。

　　夫妻與未成年子女按一戶申請使用宅基地。

　　（二）宅基地建房申請資格條件

　　符合下列條件之一的，申請使用宅基地的農村村民為宅基地所在地的農村集體經濟組織成員并已成年的，可以以戶為單位申

　　請宅基地建房：

　　1.無自有農村住房的；

　　2.房屋因自然災害倒塌或成危房的；

　　3.因結婚或家庭人口自然增長而導致人均住房面積低于三十平方米的；

　　4.住房因依法征收或政策性搬遷的；

　　5.退出原有宅基地向集鎮或者農村集體經濟組織成員集中建房點聚居的；

　　6.因改善居住條件等原因需要拆舊建新的；

　　7.其他可以申請住房建設的情形。

　　（三）農村村民宅基地申請不予批準的情形

　　有下列情形之一的，農村村民宅基地申請不予批準：

　　1.不符合“一戶一宅”原則的；

　　2.不符合村莊規劃的；

　　3.所申請的建房用地存在權屬爭議的；

　　4.原有住房和宅基地被依法征收已依法安置的；

　　5.將住房出賣、出租、贈予他人的；

　　6.將現有住房改作非生活居住用房的；

　　7.有違法用地或者有違法住房建設行為未處理結案的；

　　8.公示期內群眾舉報或提出異議，經核實有弄虛作假行為的；

　　9.申請建房在公路建筑控制范圍內的（公路建筑控制區具體范圍為公路用地外緣起算，高速公路不少于30米，國道不少于20米，省道不少于15米，縣道不少于10米，鄉道不少于5米，村道不少于3米）；

　　10.法律法規規定不得批準的其他情形。

　　五、宅基地審批程序

　　農村村民宅基地申請審批按以下程序辦理：

　　（一）提出申請。符合宅基地申請資格條件的農村村民，以戶為單位向具有宅基地所有權的農村集體經濟組織提出宅基地建房申請，并提供以下材料：

　　1.按照要求填寫《農村宅基地和建房（規劃許可）申請表》（附件1）;

　　2.申請人的身份證、戶口簿及結婚證;

　　3.簽署《農房建筑設計方案及農村宅基地使用承諾書》（附件2）；

　　4.房屋設計方案（具備設計資質的設計單位出具的建設工程設計方案或在政府免費提供農房建設樣式圖集中選擇采用住宅建筑樣式）。

　　（二）村級審查。所在農村集體經濟組織收到申請后提交農村集體經濟組織成員（代表）會議討論并將申請理由、擬用地位置和面積、擬建房層高和面積等情況在本集體經濟組織范圍內公示，公示期不少于5個工作日。

　　沒有設立組級集體經濟組織的，則由村（居）民向村（居）民小組提出申請。沒有分設村（居）民小組或宅基地建房申請等事項已由村級組織辦理的，農村村民直接向村（居）民委員會（以下簡稱“村級組織”）提出申請，經村（居）民代表會議通過并在本集體經濟組織范圍內公示后，由村級組織簽署意見，報送鄉鎮人民政府（街道辦事處）。

　　村（居）民委員會重點審查提交的材料是否真實有效、擬用地建房是否符合村莊規劃、是否征求了用地建房相鄰權利人意見等，在10個工作日內完成審查。審查通過的，在《農村宅基地和建房（規劃許可）申請表》簽署意見，連同村（居）委員會討論會議記錄、公示資料等一并報鄉鎮人民政府（街道辦事處）。村級審查未通過的，應在作出決定之日起5個工作日內告知申請農村村民并說明理由。

　　（三）鄉鎮審批。鄉鎮人民政府（街道辦事處）受理窗口收到村（居）委員會提交申請資料后應組織本鄉鎮人民政府（街道辦事處）農業農村、自然資源等有關部門進行審查審核和現場踏勘，復核是否符合鎮總體規劃、村莊規劃，在《農村宅基地和建房（規劃許可）審批表》（附件3）上簽署審批意見。鎮級農業農村部門負責審查申請人是否符合申請條件、擬用地是否符合宅基地合理布局要求和面積標準、宅基地和建房（規劃許可）申請是否經過村組審核公示等；鎮級自然資源部門負責審查用地建房是否符合國土空間規劃、用途管制要求等，其中涉及占用農用地的，應辦理農用地轉用審批手續；涉及鎮級林業、水利、電力等有關部門要及時征求意見。相關單位在收到征求意見通知5個工作日內回復意見。

　　村民需持有具備設計資質的設計單位出具的建設工程設計方案或選用政府免費提供的農房設計方案圖集、其他申請材料，向鄉鎮人民政府（街道辦事處）提出農村村民住房的鄉村建設規劃許可申請。

　　對于涉及占用農用地的，應在辦理農用地轉用審批手續后，核發《鄉村建設規劃許可證》；不涉及農用地轉用的，由鄉鎮人民政府根據各部門聯審結果，一起核發《農村宅基地批準書》和《鄉村建設規劃許可證》。

　　城鎮開發邊界外的農村村民住房申請符合審批條件、資料齊全的，鄉鎮人民政府（街道辦事處）根據各部門聯審結果，從受理申請之日起不超過30個工作日內完成審批并核發《鄉村建設規劃許可證》（附件4）和《農村宅基地批準書》（附件5）。

　　因申請人自身原因造成材料不齊全的，書面通知村（居）民委員會，由申請人限期補正，逾期不補齊的，視為撤回申請。補正期間不計入審批時間。

　　鄉鎮人民政府（街道辦事處）應建立宅基地用地建房審批管理臺賬，做好有關資料歸檔留存，及時將審批結果在申請人所在集體經濟組織范圍內進行公告，指導村級組織探索建立宅基地管理組織和宅基地協管員制度。并于每月3日前，將上月審批情況報市農業農村、自然資源部門備案。

　　（四）施工放線。申請人依法取得宅基地批準后，可向鄉鎮人民政府（街道辦事處）提出開工規劃放驗線申請，填寫《農村宅基地建房開工申請書》（附件6）。鄉鎮人民政府（街道辦事處）應當自收到申請書之日起10個工作日內，及時組織鎮農業農村、自然資源等相關工作人員按批準用地和規劃許可，進行放驗線。

　　（五）安全施工。施工期間要確保施工安全，進行掛牌公示，接受監督巡查。引導村民委托具有相應資質的施工企業或者相應技能的農村建筑工匠施工。村民按照提交的農房設計方案施工，鼓勵村民委托具有相關資質的第三方機構對住房施工進行監理。

　　（六）竣工驗收。村民住房建設完工后,村民應持相關資料向鄉鎮人民政府（街道辦事處）村民建房管理部門申請辦理規劃核實手續，鄉鎮人民政府（街道辦事處）村民建房管理部門應進行現場勘查,規劃核實的主要內容包括:所建住房是否按審批的用地位置、用地面積、四至情況、建筑面積、層數、高度、外觀、間距等內容進行建設。

　　鄉鎮人民政府（街道辦事處）自受理之日起10個工作日內出具規劃核實意見，符合建設規劃許可的,應當自受理之日起10個工作日內在《農村宅基地和建房(規劃許可)驗收意見表》簽署意見;不符合建設規劃許可的,出具《關于暫不同意村民個人住房通過規劃核實的函》,并一次性提出整改要求。如存在違法建設但已經過依法處理并按處理決定執行完畢的,應當出具規劃意見。經驗收合格的,鄉鎮人民政府（街道辦事處）應當將相關材料報送并報縣(市、區)人民政府自然資源主管部門備案。批準異地建新的，農村村民需按承諾時間退還原宅基地。

　　（七）確權發證。農房竣工驗收合格后，建房村民可以依法向市不動產登記部門申請辦理不動產登記，核發不動產權利證書。

　　（八）其他要求。有下列情形之一，應當撤銷農村宅基地批準書或者注銷不動產權屬證書，由集體經濟組織收回宅基地：

　　1.實施舊村改造，已遷入新村居住的原宅基地；

　　2.非本村村民因房屋倒塌或滅失的宅基地；

　　3.使用權人死亡，且未有合法繼承人的宅基地；

　　4.其他應當收回的宅基地。

　　六、工作要求

　　（一）落實工作責任。加強組織領導，結合本地實際，不斷優化和編制農村宅基地審批工作程序和辦事指南，建立健全宅基地審批管理制度。市農業農村、自然資源等部門要加強溝通協調，完善宅基地審批管理制度，指導鎮街開展宅基地審批管理工作。各鄉鎮人民政府（街道辦事處）要加強屬地管理，充實力量，健全機構，依法履職，從高效、便民的角度簡化、規范申報材料，細化審批工作流程及各項宅基地辦事制度，切實承擔起轄區內農村宅基地審批和管理職責，于通知印發之日起一個月內建立健全本地宅基地審批管理制度。村級組織要健全宅基地申請審查有關制度，確保宅基地分配使用公開、公平、公正。

　　（二）嚴格全程管理。各鄉鎮人民政府（街道辦事處）要加強對宅基地申請、審批、使用的全程監管，落實村莊規劃、申請條件、審批程序、審批結果、投訴舉報方式“五公開”制度，落實宅基地申請審查到場、批準后放驗線和定樁定界到場、住宅建成后核查到場“三到場”要求。依法組織開展農村用地建房動態巡查，及時發現和處置涉及宅基地使用和建房規劃的各類違法違規行為。指導村級組織完善宅基地民主管理程序，探索設立村級宅基地協管員。

　　（三）加強數據共享和檔案管理。各鄉鎮人民政府（街道辦事處）要建立宅基地用地建房管理審批臺賬，有關資料管理留存，并于每月3日前將上月審批情況報市農業農村、自然資源部門備案。對本指引中的附件1-7有關表格等資料審批流程結束后，由受理窗口負責整理裝訂成冊（其中涉及上交市農業農村、自然資源等部門備案的可交復印件），實行專柜存放，切實管好宅基地申請建房檔案資料。市農業農村、自然資源部門要加強合作，推進農村宅基地管理數據共享。鼓勵加快信息化建設，探索研發農村宅基地用地和建房規劃許可審批管理信息系統，逐步實現數字化管理。

　　（四）強化檢查督導。農村宅基地事關廣大農民切身利益，事關農村長久發展和社會穩定，做好宅基地管理工作意義重大、影響深遠。各鄉鎮人民政府（街道辦事處）要堅決杜絕推諉扯皮和不作為、亂作為的現象，防止出現工作“斷層”“斷檔”；依法組織開展農村用地建房動態巡查，及時發現和處置涉及宅基地使用和建房規劃的各類違法違規行為。市農業農村、自然資源部門需加強協調指導，并適時開展專項督導，通報全市情況，努力推進我市農村宅基地管理改革工作持續開展。

　　此工作指引有效期5年，自印發之日起實施，如上級相關農村宅基地審批和農房建設管理政策發生調整，本指引將及時相應作出修訂。　　

　　附件：

　　1.農村宅基地和建房（規劃許可）申請表

　　2.農房建筑設計方案及農村宅基地使用承諾書

　　3.農村宅基地和建房（規劃許可）審批表

　　4.鄉村建設規劃許可證

　　5.農村宅基地批準書

　　6.農村宅基地建房開工申請書

　　7.農村宅基地和建房（規劃許可）驗收意見表

　　8.樂昌市農村宅基地審批流程圖